Sale-and-Lease-back sorgt für sofortige Solvenz

Auch wenn die Bauinvestitionen aufgrund der Wirkung der Investitionsprogramme der öffentlichen Hand und der zahlreichen energetischen Sanierungen schon bald Ihre Wirkung zeigen könnten: Die Baustoffindustrie befindet sich nach mehreren erfolgreichen Jahren nun seit Monaten auf Talfahrt. Während sich die Nachfrage nach Wohnbauten stabilisiert hat, ist die Rezession insbesondere im Wirtschaftsbau deutlich zu spüren. Dazu kommt, dass die Konjunkturforschungsinstitute in ihrem Frühjahrsgutachten von einem um 6  % schrumpfenden Bruttoinlandsprodukt für 2009 ausgehen. Bei den Wohnungsbauinvestitionen wird für das laufende Jahr ein Rückgang um 3  % erwartet, bei den gewerblichen Bauinvestitionen sogar ein Rückgang um 10  %! Viele Betriebe müssen sich in der Konsequenz mit Alternativen zum Bankkredit beschäftigen oder nutzen die Gelegenheit für eine Neuordnung und Optimierung ihrer Finanzen nach den Grundsätzen der modernen Unternehmensfinanzierung. Die Palette der Alternativen Finanzierungsinstrumente ist groß. Zunehmender Beliebtheit erfreut sich vor allem Sale-and-Lease-back. Wer dieses Instrument als Verscherbeln des Tafelsilbers verurteilt, der irrt: Oft können Unternehmen den wahren Marktwert ihrer Vermögensgegenstände nur über Sale-and-Lease-back realisieren; und in den deutschen mittelständischen Unternehmen schlummert Potenzial in Milliardenhöhe – und zwar ungenutzt. Allerdings sollten sich Unternehmen genau überlegen, wofür sie die erhaltene Liquidität verwenden möchten und sich über die Folgen dieser Transaktionen im Klaren sein. Was Sale-and-Lease-back genau ist, welche Vor- und Nachteile es bietet und was es zu beachten gilt, beantwortete uns Rainer Wieser, Finanzierungsexperte bei der unabhängigen Münchner Corporate Finance Beratung Proventis GmbH.

ZKG: Wie funktioniert Sale-and-Lease-back genau, Herr Wieser?

Wieser: Zunächst verkauft ein Unternehmen seine Immobilien, Maschinen oder sonstigen Vermögensgegenstände zum aktuellen Verkehrswert an eine Leasing-Gesellschaft. Anschließend mietet oder least es das Verkaufte wieder zurück.

ZKG: Wie wird dies rechtlich geregelt?

Wieser: Beim Kaufvertrag handelt es sich aus Gewährleistungsgründen immer um einen Sale-and-lease-back-Vertrag. Die Übereignung - wozu sich der Verkäufer durch den Kaufvertrag verpflichtet und welche standardmäßig aus den Komponenten Einigung und Übergabe besteht – sieht hier folgendermaßen aus: Sowohl bei Mobilien als auch bei Immobilien findet eine Einigung statt. Bei Mobilien wird die tatsächliche Übergabe durch ein Übergabesurrogat ersetzt – genauer gesagt ein Besitzmittlungsverhältnis. Bei Immobilien ersetzen eine öffentliche Urkunde und die Grundbucheintragung die Übergabe. Somit bleibt das Unternehmen in beiden Fällen trotz Verkauf weiterhin im Besitz der Vermögenswerte. Der Leasingvertrag ist praktisch ein Nutzungsüberlassungsvertrag, der Finanzierungsvolumen, Vertragslaufzeit sowie Nutzungsentgelt regelt. Eine Rahmenurkunde verknüpft Sale-and-Lease-back- und Leasingvertrag.

Bei der Vollamortisation werden die Gesamtinvestitionskosten des Leasing-Gebers einschließlich seiner Zins- und Verwaltungsaufwendungen sowie seines Gewinns durch die fest vereinbarten Leasing-Zahlungen abgedeckt. Bei der Teilamortisation ist dies nicht der Fall; zur Sicherstellung der erforderlichen vollen Amortisation der Kosten bei Vertragsende existieren unterschiedliche vertragliche Optionen.

ZKG: Wo liegen denn die wesentlichen Vorteile von Sale-and-Lease-back?

Wieser: Besonders attraktiv an Sale-and-Lease-back ist, dass dem Verkäufer die Nutzung „seines“ Gegenstands garantiert wird. Außerdem bringt Sale-and-Lease-back eine sofortige Freisetzung von Kapital mit sich – und zwar ohne Erhöhung der Fremdkapitalquote. Da gerade bei Immobilien, Grund und Boden in Unternehmen große Summen an Kapital fest gebunden sind, wird durch dieses Instrument ein hoher Kapitalwert freigesetzt. Hat ein Unternehmer beispielsweise ein Grundstück vor langer Zeit zu einem günstigen Preis erworben, ist ihm verwehrt, das Grundstück in der HGB-Bilanz mit dem aktuellen Verkehrswert zu aktivieren. Durch Sale-and-Lease-back wird der wahre Marktwert realisiert. Aber auch teure Maschinen oder EDV-Systeme binden sehr viel Kapital, das normalerweise nicht gewinnbringend investiert werden kann. Das gewonnene freie Kapital – in der Bilanz als Barwert im Umlaufvermögen sichtbar – kann beispielsweise für Investitionen, Innovationen oder zur Schuldentilgung verwendet werden. Das Unternehmen profitiert dadurch von einer größeren Unabhängigkeit von Banken und schont seine Kreditlinien. Eine besonders innovative und immer häufiger genutzte Form von Sale-and-Lease-back ist die Anwendung auf selbstgeschaffene immaterielle Güter wie Marken oder Patente. Diese Vermögensgegenstände werden von Banken kaum als Sicherheiten akzeptiert und sind dadurch häufig unbelastet und frei für den Einsatz im Rahmen von Sale-and-Lease-back-Finanzierungen. Allerdings existieren immaterielle Vermögensgegenstände im Bereich der Baustoffindustrie im Vergleich zu anderen Branchen nur sehr begrenzt.

Grundsätzlich hat das Unternehmen bei Sale-and-Lease-back die Möglichkeit, die geleasten Gegenstände zu einem späteren Zeitpunkt wieder zurückzukaufen. Wer sich nicht gerne in die Karten schauen lässt, profitiert zusätzlich von der Intransparenz der Außenwirkung.

ZKG: Wie wirkt sich Sale-and-Lease-back eigentlich auf das Rating aus?

Wieser: Sale-and-Lease-back verbessert in den Fällen, in denen Stille Reserven aufgedeckt werden, das Rating und somit die Kreditwürdigkeit, da durch den Verkauf das Vermögen vergrößert wurde. Außerdem wird in diesen Fällen die Eigenkapitalrendite, eine wichtige Kennzahl für Investoren, in der Periode des Verkaufs durch den Erlös erhöht. Jedoch darf nicht vergessen werden, dass durch den Verkauf das Anlagevermögen in der Bilanz verringert wird und damit Sicherheiten für künftige Fremdkapitalgeber reduziert werden.

ZKG: Und mit welchen steuerlichen Auswirkungen muss gerechnet werden?

Wieser: Sale-and-Lease-back bringt Steuervorteile mit sich. Denn die Leasingkosten können als betriebliche Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden, was bei Kredittilgungen nicht der Fall ist. So mindert die monatlich zu zahlende Leasinggebühr den Gewinn und damit die zu zahlenden Steuern. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass die durch den Verkauf entstehenden Erträge wiederum versteuert werden müssen.

ZKG: Aber jetzt mal zu den Nachteilen, welche sind hier zu nennen?

Wieser: Natürlich darf bei der Aktivierung von Stillen Reserven nie vergessen werden, dass diese Möglichkeit dann für die Zukunft ausgeschöpft ist und mögliche finanzielle Schieflagen anderweitig abgefangen werden müssen. Außerdem ist das Unternehmen nach einer Sale-and-Lease-back-Transaktion nicht mehr Eigentümer und nimmt auch nicht an zukünftigen Wertsteigerungen teil, es sei denn, es hat eine Kaufoption an der verkauften Immobilie zum steuerlichen Restbuchwert zum Laufzeitende verhandelt und nimmt diese wahr. Außerdem muss in der Regel ein Gutachten über den aktuellen Wert des Vermögensgegenstandes erstellt werden – was Zeit und Geld kostet!

ZKG: Wann sollten Unternehmen Ihrer Meinung nach Sale-and-Lease-back anwenden?

Wieser: Diese Finanzierungsform sollte angewendet werden, wenn das frei werdende Kapital gewinnbringend verwendet werden kann, da das Unternehmen die monatlichen Zahlungen schultern muss. Aber auch bei akutem Kapitalbedarf verspricht Sale-and-Lease-back schnelle Hilfe. Weitere typische Anwendungsfälle sind der Wunsch nach Aktivierung stiller Reserven in der Bilanz und der Verbesserung von Rating und Kreditwürdigkeit.

ZKG: Wir danken Ihnen für das Interview, Herr Wieser!

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